ALUGUEL DE IMÓVEIS! QUEM PRECISARÁ TER CNPJ EM 2027?

Parte dos brasileiros que recebem renda com aluguel de imóveis precisará obter um CNPJ a partir do primeiro dia do próximo ano de 2027. A exigência faz parte da Reforma Tributária e será aplicada apenas aos proprietários que se enquadrarem nas regras definidas pela Receita Federal.

Apesar da mudança, o cadastro não significa que o locador precisará abrir uma empresa. Na prática, ele será utilizado apenas como uma identificação fiscal para emissão dos documentos eletrônicos relacionados aos novos tributos sobre o consumo.

Até lá, durante todo o ano de 2026, quem se enquadrar nas novas regras poderá continuar utilizando o CPF normalmente.

Quem precisará ter um CNPJ?

A exigência não vale para todos os donos de imóveis alugados.

Para entrar na regra, será necessário cumprir dois critérios ao mesmo tempo:

Possuir mais de três imóveis alugados, cedidos ou arrendados;

Receber mais de R$ 240 mil por ano com essas operações.

Ou seja, apenas um dos requisitos não adianta.

Quem possui quatro imóveis, mas recebe menos de R$ 240 mil por ano, por exemplo, não precisará fazer o cadastro. O mesmo acontece com quem recebe acima desse valor, mas possui apenas dois ou três imóveis alugados.

Além disso, esse limite será atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) até a entrada em vigor da medida.

Receita poderá incluir novos contribuintes ao longo do ano

Mesmo depois que a regra entrar em prática, alguns locadores poderão passar a fazer parte da obrigação durante o próprio ano.

Isso poderá acontecer caso a receita com os aluguéis ultrapasse em 20% o limite anual atualizado. Ainda assim será necessário cumprir também o requisito relacionado à quantidade de imóveis.

Por isso, vale acompanhar os valores recebidos ao longo do ano para verificar se houve enquadramento nas novas regras.

Cadastro não transforma locador em empresa

Apesar da obrigatoriedade do CNPJ , o proprietário continuará sendo uma pessoa física. Esse novo cadastro servirá apenas para identificar o contribuinte nos sistemas da Receita Federal e permitir a emissão dos documentos fiscais previstos pela Reforma Tributária.

Quem continuará usando apenas o CPF?

Os pequenos locadores não serão afetados pela mudança. Quem possui um ou dois imóveis alugados, ou recebe uma renda inferior ao limite estabelecido, continuará utilizando apenas o CPF, desde que não se enquadre em outras situações previstas na legislação.

Por isso, a simples existência de um contrato de aluguel não obriga o proprietário a solicitar um CNPJ.

Mesmo assim, é importante acompanhar as orientações da Receita durante a implementação da nova regra.

Sistema será digital e simplificado

A Receita Federal informou que pretende disponibilizar, em novembro de 2026, um sistema totalmente digital para emissão do CNPJ dos contribuintes obrigados ao cadastro.

A expectativa é que o processo seja mais simples, no mesmo padrão já utilizado atualmente pelo Microempreendedor Individual (MEI), permitindo que os proprietários façam o procedimento pela internet antes da obrigatoriedade, prevista para janeiro de 2027.

Além disso, o governo deverá disponibilizar manuais e ambientes de testes para facilitar a adaptação de proprietários, imobiliárias e administradoras.

IBS e CBS entrarão em vigor de forma gradual.

A implementação dos novos tributos acontecerá em etapas. A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começará a ser cobrada em 2027, enquanto o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) passará a integrar o cronograma de transição a partir de 2029.

Durante esse período, a Receita Federal deverá disponibilizar um ambiente de testes para emissão de documentos fiscais com alíquotas experimentais. A proposta é permitir que os contribuintes conheçam o novo sistema e se adaptem antes da obrigatoriedade.

A mudança altera o Imposto de Renda?

Não, mesmo com um CNPJ, os rendimentos continuarão sendo declarados como pessoa física, seguindo as regras atuais do Imposto de Renda.

O cadastro também não permite escolher automaticamente uma tributação empresarial nem reduzir os impostos pagos pelo locador. Sua função será apenas operacional, voltada às obrigações relacionadas ao IBS e à CBS.

E os imóveis alugados por temporada?

A Reforma Tributária também criou regras específicas para locações de curta duração, como aquelas feitas por plataformas digitais.

Nesses casos, contratos de até 90 dias poderão receber tratamento semelhante ao aplicado ao setor hoteleiro.

Porém cuidado, isso não significa que todo proprietário que anuncia imóveis para temporada precisará obter um CNPJ. A exigência continuará dependendo dos critérios citados anteriormente previstos na legislação.

Vale revisar os contratos de aluguel

Mesmo com a nova regra prevista apenas para 2027, já vale a pena acompanhar as mudanças da Reforma Tributária.

Além de organizar a documentação e acompanhar a renda obtida com os aluguéis, proprietários e administradores podem revisar os contratos de locação para verificar como as novas regras poderão impactar a emissão de documentos fiscais e a cobrança dos tributos.

Como cada contrato possui características diferentes, analisar antes pode evitar dúvidas e conflitos entre locadores e inquilinos no futuro. (Lívia Cpimbra)